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“新中产、三孩政策、后疫情时代……”这些关键词与我们的生活息息相关，亦催生了改善型住房需求的增长。当前，我国住房矛盾已从总量短缺转为结构性供给不足，住房消费开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级，人们对住房质量和环境提出了更高的要求。

改善型需求更关注居住品质

“想要换房的念头已经酝酿了近一年，只是去年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，我也一直观望。今年开年全国很多地方就开始出台利好楼市的新政策，在惠州也是，贷款利率和首付比例等方面都有所松动，身边的亲戚朋友大多认为有买房需要的可以出手了。现在我打算对楼盘现场进行全面了解，没有什么问题便出手。”在金山湖某楼盘营销中心，市民陈女士一边浏览手里的户型图一边告诉记者，自己有两个小孩，现在住的是一套100㎡左右的三房。生二胎后，家里东西明显变多，居家感到局促，因此想要换更大的房子。而她之所以看中金山湖这个项目，主要是楼盘推出市面较少见的小高层产品。“密度低、户型好、地段环境好、物业好，就是比较注重品质。”陈女士补充道。

日前，中指院发布《2022年2月百城居民置业意愿调查报告》显示，建筑面积90-120㎡面积段产品占比提升至43%，120㎡以上改善型面积段产品需求占比约为21%。中指院分析认为，整体来看，2022年购房者置业需求偏好中大面积段、三居室户型来满足多口人生活居住，改善家庭居住环境。而在惠州市场，像陈女士一样的改善型买家并不少见。根据惠民之家数据统计，惠州市（四区三县）2022年2月新建商品住宅网签2264套，网签面积23.54万㎡，套均面积约104㎡，意味着大户型的成交占比不低。记者近期走访部分售楼处亦发现，在当前的购房客户中，“换房一族”不在少数。

30岁的张丽（化名）来自梅州，已经在惠州工作生活了8年。她和丈夫育有两个孩子，目前居住在水口海伦春天。看好惠州的城市发展，7年前，她与丈夫便入手了一套三居室，在惠州安家定居。如今考虑到家庭居住空间以及两个小孩的上学问题，张丽决定入手金山新城马安片区某楼盘的房子。

“当时没有想到会开放二孩、三孩，有了妹妹以后，虽然够住，但明显感觉空间有点挤。”张丽称，由于当前居住小区划分的小学距离较远，她认识的好几位邻居都准备搬到马安板块。“主要考虑生活环境和孩子教育，马安这边的学校规划更密集，上学更方便！”张丽告诉记者，她买二套房时，基本锁定这一区域。不过最终的决定还是要综合考虑，选择了一个自带幼儿园，旁边公立小学已投入使用的楼盘。

金山新城改善产品热度高

从定义上看，市场上一般将建面120㎡以上户型划分为改善产品。包括大平层、洋房、院墅等物业类型。从区域来看，市场上热度较高的改善型楼盘多集中在金山新城，这与区域的自然环境和整体规划有关。金山新城的金山湖、马安板块由于地段、规划配套等优势，成为改善型产品较为集中的区域。

“中大户型更走俏，小户型反而销量平平。”近日记者走访市场，多个金山新城的楼盘销售反映，当前市场改善型需求逐步释放，中大户型关注度明显升温。

“我们项目有高层、洋房以及叠墅产品，而建面128-147㎡的洋房属于走量产品。”龙湖·天宸原著花园的现场销售余先生称，项目是区域内较为热门的改善型项目，客户热衷购买大户型。而持有类似看法的，还有华润置地曦江润府、隆生鹿江花园等楼盘销售。

数据显示，2月份惠城区成交套数排名前10的楼盘中，8个来自于金山新城。这8个楼盘共成交185套，成交面积2.18万㎡，套均面积约118㎡，进一步说明改善户型是金山新城市场的畅销产品。

除了金山新城，位于惠南大道的某别墅盘负责人也向记者透露，虽然春节期间市场整体不景气，但他所在的楼盘也成交了几套别墅。“客户属于深圳的‘外溢改善客户’，他们想要更好的居住品质，但又负担不起深圳改善住房产品的价格，所以到我们这里置业。”该负责人说。

惠州资深媒体人、地产观察员罗洲表示，目前市场上有换房需求的购房者确实不少，究其原因，一方面是对现有居所的品质有提升需求；另一方面或是看到楼市促销不断，认为如今是换房比较好的时机。罗洲认为，与刚需客户不同，改善型买家对于价格相对不敏感，而产品、物业、品牌、户型等维度则是他们重点考量的因素。

政策边际放宽释放置业需求

“部分改善型客户，需要通过‘一卖一买’来实现二次置业，属于刚性需求的换房升级。这部分购房人长期看房，有实际换房需求，但受困于换房首付资金不足等限制。而近期惠州大部分银行已恢复‘认贷不认房’，针对结清了首套、二套按揭的情况，仍可算首套，大大有利于刚改一族换房。”一位业内人士解释，在市场促销楼盘增多以及信贷环境改善的双重利好下，改善人群积压的购买力开始释放。

记者在探盘过程中发现，目前惠州首套房最低贷款利率5.2%，最低首付2.5成（惠阳、大亚湾除外）。二套房最低贷款利率5.4%，首付比例一般为4成，个别银行可根据客户资质，把首付比例做到3成。

“利率下降以及首付比例调整对于刺激客户入市相对有效。”马安某楼盘的售楼处内，置业顾问张小姐表示，年后项目推出9折优惠活动，正巧遇上楼市信贷环境边际放松，成交有所回暖。“从客户类型来看，改善型居多，主要看中项目的教育配套以及物业口碑。”

惠州一家房地产代理机构的市场经理受访时表示，改善型置业是立体需求，它并非单纯增加居住面积，而是对居住环境、地段乃至配套等全方位的需求。不仅要求高品质小区环境；更要求优质物业服务；还要求教育、商业等细节配套。而随着居民住房水平明显提高，改善性需求将持续释放。