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什么是意向金?不想买房被坑,这些有关意向金的问题有必搞清楚!
发布:管理员 发布日期:2021/7/12 点击数:3394

意向金被中介经常挂在嘴边,时不时就蹦出来说给买房者听,相信买过房的或是正处于买房进行时中的朋友一定是听说过这个词,或许已经经历过支付意向金那档子事。关于意向金背后的那点事情,若不把这些从实践教训中总结出来的事情搞明白,没准还真就会被坑!

一、意向金的定义

意向金是房屋购买者为表示购房意向,委托居间的中介方以书面形式确定己方购买条件并支付一定数额钱款,若出售方接受条件并收取该笔钱款后,则该笔钱款即转为定金。

二、意向金狭义和广义的意思

(1)意向金狭义的概念就是为了表示购买的意愿所支付的一笔钱。

(2)意向金广义的概念则包含以下几层意思

①意向金通常在二手房购买过程中才会有,且是在有居间的中介方参与购买时才会有。

②意向金既是一笔钱又是一份书面购房要约。此要约为购买方的要约,且书面的表达形式通常是通过中介方事先拟定好的,一式三份的居间协议得以实现。

③意向金是附条件的定金,出售方同意购房方的要约才会转化为定金。

④意向金并非一个法律概念,而是国内二手房买卖发展过程中逐渐形成的一种中介操作行为,虽然具有广泛性但不是法定的程序,不具有完全的必须性。

意向金该不该付?意向金不是二手房购买必须的流程,理论上说不该也没有必要付,但是现实却完全不是那回事!现实中,大部分通过中介,尤其是通过那些大型中介购买二手房的购房者,基本上都有支付意向金的经历。在当前二手房交易环境下,只要是通过中介购房的,尤其是居间方是所谓的大中介,对于购房者而言,意向金这事不是该不该付,而是许多情况下不得不付。

如果你是和中介多次博弈且经验丰富的江湖老手或许还能想法迫使中介让你直接和房东面谈,谈成后直接付定金。可可惜绝大部分的购房者均非“老江湖”甚至只是“小白”,所以结果基本就是最终将按着中介给的“剧本”付意向金。

中介为何不遗余力地让你付意向金呢?当你在看房过程中流露出购买某套房子并想和房东聊聊价的意向时,为何大多数的中介总是明言或是暗示你要付意向金呢?原因真的就是他们解释的,付了意向金才容易谈成?就没点其他的原因了?

什么是意向金

大部分的中介热衷于让购房者支付意向金的目的大致有三

①意向金在手,能让房东看到购房者的诚意,有不少时候谈判的难度确实会有所减低。

②探明购房者买房的真正诚意度同时还能圈住购房者。即便此套房谈不成,不少中介也还会耍点手段以手中的意向金为“质”成功劝说一些购房者改买了另一套房子,总之,意向金在手,购房者就不会到处乱“飘”,给到别的中介捡漏机会。

③购房者和房东最终总是要见面的,中介握有意向金可以最大限度排除掉被“跳单”的“雷”。

正是因为意向金有这么多有利于中介的好处,尤其是后两条的存在,所以大部分的中介才会苦口婆心地劝你,千方百计地要让你把意向金给付出来。你若坚持不付,他们多半也会跟你耗着,让你没机会和房东见面谈,有些甚至会利用你的没经验,用上“做局”的手段诱使你付下意向金。

意向金什么情况下可以考虑付?

虽然付意向金有些时候对谈成交易是有利的,但现实中,很多时候的情况是你的条件和房东的期望差距不小,而中介还是撺掇你付并拍着胸脯貌似很有把握的样子,有些没经验的购房者还真就中招了,结果基本是被中介忽悠了,套牢了,最终事情还是黄了。所以即便是不得不付的情况下,我们也得知道何时才不得不付,何时可以顶住不付。

①价差不大,中介又不乐意约房东和你面谈时可以考虑抛出付意向金的诱饵,让中介约出房东和你面谈。以目前的市场状况看,所谓价差不大,大致是指在中介努力斡旋下,价格差距已经缩小到5%左右的情况。

②确认房子是某中介的独家房源时,这个时候手握独家房源的中介就会比较“豪横”,此时想谈成多数情况就不得不付意向金了。

真到了付意向金的时候该注意有哪些“坑”?

付意向金不光是单纯付钱,同时还要把己方的要约以书面形式确认下来。这个书面的法律文书往往都是中介预先制作好的居间协议。由于是格式版本,文字还都是密密麻麻的挤成一堆,没经验外加不仔细,踩坑的概率还真不算小。

①居间协议上有一条专门关于意向金限期的条款,这个时间的约定一般最多不应超过十天,写长了没有必要,只能是被“套”。

②各中介的居间协议中几乎都还会有这样一条关于意向金的条款,大致的内容基本上是“若超出意向金约定期限,购房方没有取回意向金的,视作仍委托中介同房东洽谈,未取回期间,房东若接受条件并签字的,则购房方亦需要按约定履行”。这条款是以固定格式写下来的,而且基本上你不看仔细,多数中介也会有意识地糊弄过去,这样有利于他们更好地圈牢你。所以到期谈不成,要及时取回意向金,别被中介的某些说辞忽悠了,背后有风险!

③购房需要申请银行贷款的请注意,居间协议上会有关于贷款的专门条款,上面同样会以格式化的形式写明,如果贷款额度不足或是贷款审批不通过的处理方式,通常会是写明需要购买方在交易前以现金补足,若不能做到则购房方构成违约。虽然有些中介的居间协议关于此项条款会有其他选项,例如协商解约,或是不按照违约条款赔偿的大额赔偿金赔偿而是适当赔偿等,即便有此等选项,若你不注意看,中介基本上都会勾选现金补足,不然算违约的选项。现实的操作中,许多中介为了谈成生意,或是有意让你看协议时忽略此条款,或是拍胸脯保证贷款没问题,可是事后若是真有问题了,基本上都是“一推三六五”,责任全在你。事实上,大部分居间协议对于贷款事项的规定都是只有现金补足这一条的,不存在其他选项,即便有,就算你看到要求中介勾选,中介也照做了,但房东方九成不会答应。所以贷款的事情在付意向金前必须搞透彻了,若是觉得居间中介说的不完全靠谱,可以多问问其他专业的人,例如直接问银行信贷,也可以咨询我。

④现在的居间协议比之过去有了很多的细节完善处,最重要的一点就是,绝大部分中介的居间协议上除了有三方居间的内容条款外,还细致的将买卖交易的各项主要要件都拟定成了格式条款,并单独列成一份买卖协议或是就叫做买卖合同的,这份法律文书会和居间协议合并在一起,让准备支付意向金的你一并签署。这样的好处是弥补了居间协议对于买卖要件约定不够细致的缺陷,但这份和居间协议连为一体的类似买卖合同性质的法律文件上会有一条不同于居间协议上违约的定金法则条款,其约定的违约金是总价的百分之多少,中介方一般都会按照正式网签合同的填法写成“20%”。万一买卖任何一方真违约了,虽说这个和定金违约条款明显矛盾的违约条款未必一定会被法律认可,但中介通常会拿它来吓唬那些没太多经验的购房者,基本上一唬一个准,多数被唬住的购房者只要不是真没能力买,都会选择硬着头皮上。所以这个格式条款一定要千万当心,如果有坚决要划掉,避免不必要的麻烦。

⑤居间协议上一定有保护中介利益的条款,过去的约定通常是违约方支付中介赔偿金,一般会约定成总房价的1%或2%,但实践中这样的约定或是打水漂或是大打折扣,所以现在的各中介的居间协议基本上除了这条约定外,还会另外补上一条,约定获得赔偿的守约方同意支付一定的服务费用给中介作补偿,而这个补偿数额,很多中介会拟定成守约方获赔金额的一半。关于此种做法,你也不要过多去吐槽中介,毕竟中介是靠此养家糊口的,不是做“活雷锋”的。真是靠谱的中介会在你签字前明确告知你,不接受的话,大家其实可以商量个能接受的尺寸,可惜大多数的中介都是悄悄地干,没经验的你很容易漏看,回头真来事了,若你不爽不想给,那又会是一件麻烦事。这种守约获利方给于中介服务补偿条款还不完全雷同于违约方赔偿中介的条款,真较真到法律层面上,你还真未必能想不给就不给,要知道这样的条款可都是那些大型中介机构的法务们挖空心思制定的,你能比他们更懂?

⑥中介提供给你的法律文书因为都是格式性的,所以一定要注意将不认可的条款划掉,不填内容的空白处也要划掉,这点千万千万要牢牢记住,许多意想不到的坑就埋在你没划掉这些内容中。

⑦你签署的法律文书通常是一式三联的,由于需要房东确认签字确认,所以你签字付意向金后,属于你的那联原件暂时不会给到你,这个时候你需要做的是向中介要一份盖中介公章的复印件或是拍摄一份原件的影像资料作为凭证,避免一些不靠谱的中介利用此漏洞搞猫腻。

以上这几点都是从实践中那些惨痛被坑者的教训中总结出来的,对于绝大部分购房者都管用。即使你是和房东面谈直接付定金的,只要是签署类似性质的中介居间格式条款文件时,也需要注意以上几点。支付意向金虽然不是买二手房必须的步骤,但确实就是大部分买二手房的购房者绕不过去的步骤,走好这一步将使之后的购房历程变得轻松许多,安全许多。

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