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自去年以来，折扣优惠、特价房、老带新等传统楼市营销手段层出不穷。随着时间推移，一般的降价促销逐渐难以激起购房者兴趣，开发商改变原有的营销策略，开始重提低首付。

日前，记者走访市场得知，目前惠州多盘推出低首付购房方案，“首付5万起”“一成首付”“首付0.7成”……如此低门槛购房，对于刚需置业者而言，究竟是购房机遇，还是陷阱？业内人士提醒，低首付购房存在风险。

吸引购房客户 低首付再现楼市

记者近日走访楼市发现，为释放被高首付阻拦而不能入市买房的购买力，惠州不少楼盘推出了“低首付”购房方案，主动降低买房门槛。由于“低首付”话题比较敏感，楼盘一般不会正式对外公布，而是由销售人员、渠道中介等通过其他方式向客户传播。近期，记者就注意到“朋友圈”多位中介人士转发的楼盘“低首付”方案，里边提及的购房首付比例远低于银行规定的最低首付要求。

记者询问得知，市场上推出“低首付”活动的楼盘，具体形式不一。与传统市场常见的开发商垫付首付款相比，如今出现的“低首付”购房方案更具“迷惑性”，常见的做法有两种。第一种是开发商引入第三方融资平台，购房者以贷款的形式向第三方金融机构借取一部分首付款，并支付相应利息，根据自身情况在1至3年内结清所贷资金。第二种是“返首付款”，即购房者以正常的首付购房，然后办理按揭贷款，待银行放款后，开发商返还约定比例的首付款。

位于江北的某项目，通过渠道中介对外宣传“首付15万起”，便是通过第三方金融机构促成低首付置业。“客户交1.5成首付，其余1.5成由开发商指定的第三方公司垫付，2年内还清可免息。”中介袁小姐称，开发商推出低首付主要是为了扩大购房客户基数，刺激成交，但在楼市相对理性的当下，效果并不理想。

为了吸引眼球，惠州个别楼盘甚至打出“0.7成首付”的口号。“活动是真实的，不过客户一开始需要给正常首付三成，之后开发商会将其中的2.3成返还给他。最近楼盘又调整了政策，只返现2成。”深耕惠湾片区多年的渠道中介纪先生向记者透露，由于涉及到“返现”等问题，很多楼盘对于“低首付”活动推广均相当低调，一般只通过销售私下告知意向客户或经由中介平台对外发布。

拉低入市门槛 是机会还是陷阱？

在走访过程中，记者发现，选择购买低首付房源的置业者大多为经济实力有限的年轻人，低首付购房方案大大降低了他们的置业门槛。对于手头积蓄不多，且收入较高而且稳定的刚需客来说，低首付楼盘确实有助于他们提早购房，但“低首付高贷款”的模式也存在一定风险。

近期，就有网友因为“低首付”购房惹麻烦。“去年7月看房时因积蓄只有18万元，楼盘销售跟我说博罗某楼盘支持低首付，并且半年免息，只需在三年内将首付款不足部分支付给楼盘即可。当时听了很心动，就按对方所说签定了借款合同。借款合同一式两份，我签字后楼盘说要拿去盖章，后来一直没有返还其中一份给我。”网友阿龙（化名）称，他2021年8月17日在博罗某楼盘购房，当天以刷卡形式支付给楼盘35万余元首付款（其中，包含楼盘转给他的17万元，以及他自己的18万余元）。

“因楼盘操作失误，直接将17万元打入我个人账户，进入银行贷款程序时因首付来源不明银行拒绝批款。”阿龙说，去年12月20日银行确定无法批款，楼盘方面承认失误，并答应他走退房退款流程。同时，承诺将首付款退到他的账户。

“去年12月31日，对方回复我退房流程已经走完，拿走了我的收据及银行小票，告诉我等待退款即可。但今年1月11日，又突然联系我，索要2500元利息费用。我认为此费用索取不合理，对方则称会去内部沟通协调。”阿龙表示，事后经过他多次投诉维权，对方才将首付款退还给他。

“低首付活动降低了购房门槛，会让一部分积蓄不多的人群买上房，但也带来一定隐患，增加了银行贷款风险。按照首付分期方案，先由第三方机构垫付，再由购房者还款，势必会给购房者造成还银行贷款和付清机构垫资的双重压力。一旦断供，将给银行方带来风险。而首付返现的方式，实际上就是变相降价，因为开发商直接下调售价，老业主会不满，通过‘返现’操作则比较隐晦。但这样一来，又涉及高合同价，加大银行的信贷风险。”一位不愿透露姓名的业内人士指出，无论是哪种方式的低首付，均把部分经济基础较差的购房者“扶进购房门槛”，增大了交易风险。

该人士表示，低首付只是暂时缓解按揭一族的买房压力，最终还是需要将“高贷款”还清。如果办理首付分期，欠款需要在很短的时间内还清，一般不会超过三年。这就意味着，购房者会面临首付还款、月供等多方面的资金压力。因此，机会和风险是并存的。

该业内人士提醒，低首付对收入稳定，但积蓄不多，又急需置业的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说，要慎重考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。

提醒

低首付涉嫌违规

值得注意的是，开发商之所以不敢大张旗鼓地对外宣传首付分期，是因为这种操作涉嫌违规，有可能会受到当地主管部门的处罚。去年8月，有网友在惠州网络问政平台反映称，江北某开发商以低首付，首付分多期支付等违背政策的宣传手段，诱导他签下与自身经济实力不相符的房子，导致他无能力支付首付款，给生活带来极大的风险。同月，惠城区住房城乡建设局回复称：“关于市民反映的首付分期支付情况，如市民有相关证据可向我局提供，以便我局对该企业行为进行核实处理。”

不过，并非所有首付分期都有问题。有业内人士分析认为，如果只是给客户更长的首付筹款时间，并不算违规。但如果给客户借款、贷款，或者首付大额返现，在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下，还向银行申请按揭贷款，就可能涉嫌“骗贷”。一旦购房者的行为造成银行的严重损失，被认定为骗取诈骗罪，那么开发商与购房者均会受到惩罚。惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋也提醒，低首付、返首付等措施，处于行业监管范畴之外，涉及金额较大，极易引发纠纷，购房者应谨慎对待。

多年以来，各地市一直反复强调严禁开发商或关联第三方向购房人提供首付分期、“首付贷”，以及严查购房人首付款资金来源，主要原因便在于背后的金融风险。如果购房人首付款需要通过借贷凑齐，或说明其暂时不具备良好的经济实力，后期出现断供的可能性更大。一旦出现断供潮，将影响金融系统的稳定。

而惠州市银行协会近日亦向各房地产相关市场主体及广大市民发出提醒：

对于信贷资金违规进入楼市，监管部门始终保持高压、严查态势，购房者切莫对违法违规“首付贷”心存侥幸。购房者如选择“首付贷”，一方面可能被停贷，另一方面可能要承担相应的违约责任，导致购房合同毁约，遭受资金损失。

“零首付”“低首付”等销售行为违反房地产市场调控政策规定，增加了银行贷款风险。住建部、国家发改委等七部门发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确要求，中介机构不得提供或与其他金融机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。监管部门将持续开展房地产领域检查和整治行动，严厉打击违法违规行为。

同时，惠州市银行业协会呼吁广大购房市民积极参与进来，共同监督企业规范销售行为，共同引导市场有序发展。各银行机构将坚持保障房地产合理信贷需求，同时守住风险底线，维护好惠州市房地产市场的平稳有序健康发展，切实保护人民群众的合法权益，为当地经济健康发展和百姓安居乐业优化金融服务。