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支招:惠州业内人士教你选房!对优惠折扣多留个心眼
发布:管理员 发布日期:2022/3/15 点击数:327

转入2022年,高层持续释放维稳信号,多地陆续出台楼市利好政策。与此同时,今年两会报告再提房地产,重申房住不炒定位,强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,促进房地产业良性循环和健康发展。惠州层面,首套房贷利率全面重回5字头,部分银行对合作楼盘执行首套房首付2.5成。与此同时,开发商为加速回款,频频推出各种购房优惠。对于购房者而言,购房门槛下调、楼盘促销活动切实为他们节省了购房成本,但一些项目的巨额让利,让购房者心动的同时,亦使他们犯难。

“楼市促销战进入白热化阶段,折扣优惠已经十分普遍,但新的忧虑又来了。我担心那些优惠力度特别大的楼盘,会不会有质量或者难交付的问题。”张科来自湖南,已在惠阳工作多年。当前惠州楼市房价有所松动,让他有了买房的打算。然而,面对楼盘的大幅让利,张科却又担心楼盘超低价“甩卖”可能是因为陷入资金困境。

事实上,市场上与张科有着同样焦虑的人不在少数。一位深耕惠湾市场多年的中介向记者透露:“许多客户盼望房价下降,认为楼盘仍会推出更大折扣。但真正有开发商给出力度空前的优惠后,当中的很多人便开始担忧楼盘是否有问题,购房会否有风险。去年以来,楼市维权纠纷频发,更加剧了客户的顾虑。”

当下,刚需群体是购买折扣较少但开发房企经营稳健的楼盘,还是趁机选择优惠给力的项目?来听听业内专业人士怎么说。

■惠州(粤东)世联行市场研究中心总监谢建灵

多方比较 对优惠折扣多留个心眼

近期惠州房地产优惠活动频出,很多刚需购房客户都在关注,也在考虑近期是否要出手的问题。为了各位购房客户可以买到更舒适、更安全的房子,给大家提几条购房小建议。

多对比,多出去看看。现在惠州市场上可选择的优质房源很多,购房者近期可以趁着天气好,多去各个售楼处看看,去小区园林走走,多方位感受一下小区氛围。

对优惠折扣要提高警惕,尽量使用文字版协议,不要停留在口头上。近期市场上的各种折扣力度很大,为了保障购房客户的合法利益,我们建议各位购房者在购房时对开发商给出的优惠折扣多留个心眼,多使用文字版协议,避免后期不必要的纠纷。

对项目开发者要保持密切关注,尽可能购买稳健、风险系数低的开发商所开发的物业。近期开发商爆雷的情况较多,虽然现在政府通过银行监管账户对项目资金做了很好的监管,最大幅度降低了项目开发风险,但为了避免出现后期不必要的担忧和纠纷,建议大家尽可能购买稳健开发商的项目,或者是更有开发保障的国企央企类型开发商。

多关注各个项目的交楼时间,尽可能购买现房或快交楼的项目。目前惠州市场上有部分项目为现楼或者是准现楼的状态,购买这种类型的项目,其实可以更好地降低购房者后期收楼风险。

在国家房住不炒的大定位下,对房地产行业发展的维稳将成为接下来行业发展的主旋律,各位街坊邻居近期想购房的,可以多关注,多了解,可以找到更适合自己的家。

■惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定

选择国企央企、稳健型民企的楼盘

我们先明确地把结论说出来:此时正是刚需或改善购房者的良好置业窗口期。

首先,看中央层面大的政策主基调。进入2022年,央行、住建部等中央各部门屡次提及保障合理购房需求,这里的合理购房需求包括刚需和改善两个层面。

落到惠州地方来看,2月份我们研究中心调查发现,惠州最低房贷利率降至5.2%,最近甚至出现了5.1%的利率;部分区域部分楼盘执行首套房2.5成首付。以上这些都是能实实在在降低置业首付门槛和购房成本的。此外,现在几乎每个楼盘的促销折扣力度都非常大,而且近期盘源及房源的选择余地很大,购房者心态也比较稳,可以更加理性从容地去购房。

但不可否认,当前诸多房企面临资金压力,住房消费维权案例时有发生,购房者如何判断房企是否稳健,如何买到令自己比较放心的房子呢?

相对来说,国企央企、稳健型民企的楼盘要安全许多。因为国企央企、稳健型民企信用好,融资成本和难度低,容易获得资金用以公司和项目运转。另外国企央企、稳健型民企由于公司性质使然,本身发展也一直是稳健型,而非高杠杆、高周转、高负债的疯狂扩张模式。

从技术层面来说,一个公司的股价、评级、过去一年的拿地金额、三线四档所在档位也都是重要考量指标,如果公司股价下跌幅度较大、评级被大幅下调,这表明公司是有一定风险的,而如果过去一年拿地金额较低、三线四档多处于橙色及以下档位,也反映出公司的流动性可能已经出现问题。

购房者还可以上网找一找公司的有关信息,看看近期是否频繁发生股东减持、高管套现、债务违约、业主大规模维权、房企纠纷不断等事件,如果去年底这些事件发生比较多,购房者也需要多多留意。

当然,除了上述判断房企状况的方法,购房者还要去看一看项目本身,到售楼中心及施工现场了解项目是否五证齐全;施工场地是人烟稀少、门可罗雀,还是热火朝天地进行建设。如果一家房企在一个城市有多个楼盘就更好了,一方面可以能从已经交付的楼盘中看出些许端倪,另一方面房企有多个楼盘在一定程度上也表明这家房企在这个城市的实力还是比较强的。

如果还不放心,可以选择现楼。惠州目前新房库存较大,现楼的选择余地也比较多。在惠州,购房者还可在认购书签订之日起3个自然日内申请退定,惠州许多楼盘项目都加入了“三天无理由退定”倡议,感兴趣的市民朋友可以搜一搜相关楼盘。

■惠州天策行总经理李建峰

重点关注金山新城马安片区

进入2022年以来,全国超40个城市发布了各种力度的房地产宽松政策,多地商贷首付比例降至两成,房贷利率下调。3月以来,楼市利好信号不断,惠州楼市正在复苏中,单周成交量已连续多周上涨。在此特殊时期,各大房企仍推出或者保留已有的优惠政策吸引购房者,这得益于在面对流动性极其紧张的巨大压力下,开发商“保流动性优先于保房价”的思考路线。因此这个月也是刚需购房者上车的好时机。

目前,不管是政策调控、信贷环境,还是市场促销力度均对自住型购房者非常友好,与此同时,深圳都市圈、粤港澳大湾区的一体化程度在加速推进,未来深惠之间的交通互联、产业互补、民生互通等方面会逐步推进完善。长远而言,惠州城市发展潜力巨大,楼市基本面向好,房子是有大量需求的。虽说“房住不炒”,自住型购房群体的置业目的是居住,但一座有发展潜力的城市,无疑更值得大家安居。

最后,多提一句,在当下置业,最值得关注的区域是金山新城东部的马安片区。众所周知,如今的马安片区属于金山新城的一部分,也是新开发区域中兴起最快的区域。马安片区周边配套完善,未来还将通过湖山大桥连接到金山湖岛内,享受到岛内配套。如果市场回暖,成交量首先上来的会是马安区域。

■惠州地产观察员罗洲

购房“返现”后续兑付存在不确定性

开年至今,市场上楼盘优惠折扣力度依然很大,有些房企还不断“加码”,不仅仅是9折、8折,还送物业管理费、车位,甚至推出首付分期付款、购房返现……优惠折扣五花八门,会让人眼花缭乱,更让购房者产生焦虑,不知何从下手。如果一味去追求有没有更低折扣,最终会让一部分客户望而却步,可能还会导致大幅度让利的楼盘,后续出现质量问题等。

因此,我个人给购房者提几个建议。首先,买房应先考虑自身需求。目前在惠州,工作乃至生活的“半径圈”,一个小时的生活圈比较正常。从自住角度考虑,要看户型大小、居住环境乃至配套能否跟上。而我们一般会建议购房者以教育配套为先。

其次,考虑楼盘品质乃至房企实力。目前市场上同等价格里可选择楼盘较多,从产品再到房企,先考虑央企国企乃至有实力的品牌房企,这类房企从产品到后续物业管理,都有积累良好的口碑。

最后,再考虑价格。如果购房者一味以价格为导向,可能在品质上会有所得失。还要提醒一点,关于首付返现的问题。一般开发商不会就此类问题给客户书面承诺。对客户而言,楼盘承诺的返现后续能否兑现存在一定的不确定性。建议购房者置业过程中,想办法在每个环节留下证据,万一过后发生争议,可以更好地维护自身权益。同时,最让人担心的是,力度过大的让利会导致房企面临资金困局,产生楼盘“难交付”的风险。所以,购房者要慎重选择项目,最好购买现房或者即将交楼的期房,将风险降到最低点。

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