新房团购网

重重政策加身，2021年惠州楼市自然也是荆棘重重。经历了上半年的火热，下半年的遇冷低谷，最终新建商品住宅以堪堪破10万套/千万㎡成交量为2021年惠州楼市交上答卷。但这一成绩在大湾区楼市中还相当亮眼，惠州坐上了第三把交椅。

堪堪突破10万套/千万㎡，惠州一手住宅成交量萎缩

据惠民之家数据研究中心统计，惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套/1073.21万㎡，同比分别下跌36%、35%。其中月均成交8341套/89.44万㎡，同比缩量约35%。

但惠州这个成交量放在粤港澳大湾区这个大市场来看，还是相当亮眼的。据惠民之家不完全统计，2021年全年，大湾区9城卖了超60万套新/6500万㎡的新房（住宅），成交量突破10万套，成交面积破1000万㎡的城市有三个，其中惠州稳坐第三把交椅。

上半年一片向好，7月起骤然“减速”下半年成交萎靡

回顾2021年每月的数据，宛如观看一场惊心动魄的谍战剧，剧情可谓是跌宕起伏、反转多多，前半程楼市还一片向好，后半程则是成交历史新低，呈现出前高后低的走势。

上半年惠州新建商品住宅成交53756套/574.88万㎡，环比分别涨18%、17%。

而下半年市场画风突转，受到约谈、惠八条、房贷利率高企且个别银行停贷、房企违约暴雷等方面因素的影响，购房者信任危机不断，观望情绪浓厚，市场急转而下。这些也直观地反映在了即时的市场销售表现上，7月起骤然“减速”，各月成交量不再超万套，成交面积亦无突破百万㎡。

尽管项目祭出各种打折降价的花式促销，但难挽市场萎靡的颓势，下半年合计成交36856套/398.03万㎡，环比分别跌64%、63%。

外地客撤场板块轮动发生变化，惠城区重当“带头大哥”

各县区新建商品住宅成交量均呈现出不同程度的下滑，大亚湾区跌幅最大，达56%，另惠阳区、惠东县、龙门县跌幅亦在40%以上。这几个县区均有一个“外地客、投资客占比较大”共同特性，随着各地疫情常态化、惠八条中关于惠阳区/大亚湾区等重点区域限购的政策提出，外地客投资客批量撤场，市场逐渐回归“房住不炒”的属性。

另各县区新建商品住宅销售量格局发生了明显变化。较之2020年，惠城区成交占比22%，重当“带头大哥”；城市更新不断推进的仲恺区成交占约21%排在第二；它们亦是突破2万套/200万㎡的唯二县区。而大亚湾区因供应严重缩量，导致成交惨遭腰斩，从2020年的“老大”跌到“老五”的位置。

这些也直观反映在成交榜单上，从成交面积来看，榜单中惠城区项目占比明显增多，其中惠城区8个，惠阳区6个，仲恺区3个，大亚湾区、博罗县、惠东县各1个。

1335万㎡，供应下跌15%！供过于求买家明显信心不足

成交萎缩与供应减少关系密不可分。据统计，2021年惠州市新建商品住宅供应127372套/1335.13万㎡，同比均下跌15%。且按年去化1073.21万㎡的量来计算，供求比为1.24，市场处于供过于求的状态，尤其在2021年下半年购房者信心明显不足。

从各月度供应数据分析，虽然整体市场萎靡，但该冲量的时候毫不含糊。全市供应量在1万套以上，且面积突破百万㎡的月份有3月、4月、6月、7月、9月，这些都与“金三银四”“暑假档”“金九银十”等传统营销节点有关。

其中4月供应量最大，在周边城市调控不断加码置业需求外溢至惠州和自身利好规划不断落地的双重刺激下，且为了迎接“红五月”，尤其集中在4月底批量出货。它成为2021年供应量唯一突破2万套，250万+㎡的月份。

从各县区供应分析，惠城区供应量最大，它作为唯一同比上涨的县区，供应面积突破330万㎡，金山新城仍然是供应主力，北站新城次之。而大亚湾区、惠东县等地持续下跌，跌幅超过30%。

另2021年新建商品住宅供应量10万+㎡的项目共20个，分布在各县区热点区域。如惠城区的金山新城就有7个项目供应量超10万㎡，这给该区域热销提供了强有力的保障。