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2022年惠州楼市将走向何方?多位业内人士这样预判
发布:管理员 发布日期:2021/12/24 点击数:757

站在岁末的门槛凝眸回望,这一年的楼市变化,可谓是令人眼花缭乱。在上半年,尽管信贷持续收紧、疫情出现反复,但有“深度融入深圳都市圈”等利好加持,市场预期良好,依然交出了一份不错的“成绩单”。下半年,火热的土拍行情引来调控再深化,加上行业大环境转变,又呈现另一番风景。

面对突如其来的楼市变化,惠州各个区域、各大房企反应不尽相同。有的房企陷入困境,有的房企则安然处之。伴随年关临近,楼市亦有新的变化,高层维稳楼市态度逐渐明朗,信贷环境边际改善。但积极信号传导至市场端仍需时间,当前市场形势尚未完全发生逆转。

即将迈入新的一年,记者采访了多位业内人士,他们的见解将帮助我们厘清重构的市场逻辑,清晰认识惠州楼市的发展机遇。

德威集团董事、营销中心总经理刘友:

当前是自住型客户最好的出手时机

“对于惠州的整体发展,我个人是非常看好的。”德威集团董事、营销中心总经理刘友介绍,10年前,他刚到惠州时,整个城市常住人口只有400多万,而根据“七普”统计数据,惠州最新常住人口已超过600万,增长了近四分之一。“之前金山湖板块可以说是空白的,现在不管是人居还是商业氛围均已发展起来,还有仲恺等区域的城市面貌也在发生变化,惠州GDP也居广东前列……这些改变都说明这个城市正在快速发展。”

楼市的走向与城市发展息息相关,惠州城市发展向好,从长远看,也会为楼市带来支撑。“今年惠州楼市确实出现下行,其中关键点在于,‘三条红线’导致部分快速扩张的房企无法获得融资,同时信贷收紧也影响了购房者入市。在此背景下,不少房企出现债务危机,但是我们也看到还有很多房企是正常运行的。”刘友称,2021年的行业调控,就像“拧毛巾”,只有把“水分”挤出来,才能使整个行业更健康更持久发展。

“房地产始终关联着太多企业,对整个民生有着重要影响。所以在行业已经明显调整的情况下,高层也开始表态,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”刘友表示,从近期所有动向来看,11月是行业政策见底的时候,12月开始复苏。“当然,明年的情况也并不乐观,行情不会快速反弹,但会比现在好。对于购房者而言,当前出手优于明年初,明年初出手亦优于明年下半年。因为随着市场温和恢复,一些核心优质项目收回折扣是必然的。如果是自住型客户,可以说目前便是最合适的置业时间,政策已经指向很明白了。”刘友特别提醒购房者,一定要选择稳健的品牌。

惠州(粤东)世联行市场研究中心总监谢建灵:

自住需求释放引导楼市高质稳定发展

“‘房住不炒’动真格,炒房客退潮。”惠州(粤东)世联行市场研究中心总监谢建灵认为,在2020年楼市最为火热的时期,政府调控政策已然初见端倪,2020年8月“三道红线”发布——房企更难从银行融资,同时要降低自身负债率,限制了房企无序扩张的格局;2020年12月31日,房地产贷款集中度管理制度发布,约束银行放款额度,为后续多地利率走高,放款周期变长埋下伏笔。

进入2021年,政策调控更为频繁,2021年2月起,以深圳为首的一二线城市二手房指导价出台,学区改革措施发布,一二线城市客户对行业预期明显下降;7月惠州被住建部约谈;8月恒大爆雷,惠州“惠八条”出台——惠湾限购,客户信心严重受挫;10月,房地产税试点消息公布……谢建灵认为,密集的重磅调控如同“组合拳”一环扣一环,投资炒房客大量退场,楼市虚高水分正持续被挤压。

“尽管今年政策调控压力骤升导致惠州楼市降温明显,但需要始终明确的一点是,政府调控最终目的是引导楼市更高质量稳定发展,为未来营造更为稳定健康的楼市大环境。其中最关键的一个字‘稳’,楼市一直下降,一直上涨都不能称之为‘稳’,可以将‘稳’通俗理解成轻微波动,缓慢上升的楼市格局,这是楼市最理想的状态。”谢建灵如是说。

“为维护市场平稳发展,自9月起,政府陆续出台宽松回调相关政策,两个维护、保刚需、多地放宽此前调控条件、全面降准等,以稳定市场预期,恢复市场对房地产行业的信心。”谢建灵认为,“保刚需”等举措,表明政府将大力支持自住型刚需,引导住房回归居住本质,挤压楼市水分,为未来营造更为稳定健康的楼市大环境。

惠州资深地产评论人、天策行总经理李建锋:

预计明年楼市情况比今年好

“刚刚过去的11月,惠州商品房交易出现了翘尾情况。”惠州资深地产评论人、天策行总经理李建锋指出,惠民之家数据研究中心监测数据显示,惠州市(四区三县)2021年11月新建商品住宅网签5532套,网签面积59.72万㎡,套数和面积分别环比上涨约20%和18%。“这也是下半年惠州网签连跌4个月后,首次迎来小幅上涨。但是我们要看到2020年11月惠州全市网签为16463套。算下来,今年11月单月网签同比下跌66%,因此目前市场成交依然处于低谷。”

“今年下半年以来,惠州楼市持续低迷下行,7-11月,月均网签仅6320套,而去年同期月均网签为17210套。11月市场成交有所回升,除了季节性因素,一方面源于信贷环境改善,推动购房需求释放,另一方面则是心理预期纠偏、超跌后的正常修复,不代表整体环境出现实质性转向。”李建锋说。

进入12月,经济年会重提房地产是支柱产业、房地产税立法缓行、全面降准正式落地……楼市暖风频吹。“虽然这次降准不会大幅改变当前市场状况,但是向房地产释放‘合理流动性’是很重要的信号。对于那些目前资金链紧张的开发商,应该是一个很好的机会。”李建锋认为,在经历此前大幅降温后,楼市行情局部回暖,属于政策边际纠偏,预计惠州明年一季度市场有望小幅回升。但在三道红线,二道红线,以及贷款集中度管理等影响下,回升幅度不会太大。“但无论如何,预计明年的楼市情况肯定会比今年好,这是毫无疑问的。”

腾讯广告惠州首席内容官曾学明:

赣深高铁通车利好高铁站周边住区

12月10日,赣深高铁正式开通运营,意味着惠州和深圳将从“一小时生活圈”进入“半小时生活圈”。

“高铁一响,黄金万两。这是通过实践得出的真理。出行方式的便利化,对一座城市,特别是高铁站周边的住区会起到绝对利好作用。”腾讯广告惠州首席内容官曾学明认为,交通工具革新会影响人们对距离的认识,高铁会改变人的生活半径。赣深高铁的通车后,市民会慢慢意识到,区域间的地理距离已被时间距离打破。“北站新城的业主,前往惠州北站乘坐高铁,30分钟左右可到达深圳北站。这无疑为两地居民提供了另外一种生活选择。”

“对于房地产来说,除了利用便利的交通优势,更重要的还是房企本身,建造人们当前想要的房子,才是交通+房子两者兼具的,真正宜居的社区。”曾学明表示,交通是共有的,房子是可以独立设计的。因此,房企建造的社区,在生活配套、建筑风格上契合当地需求,同时又拥有独树一帜的产品力才能赢得市场信心。

“总体而言,赣深高铁对惠州,特别是站点区域的楼市起到推动作用。但高铁通车只是第一步,依托于高铁通车带来的影响,加快落地站点周边区域的配套,相关部门与企业协同打造片区优质配套,才能使片区真正做到成熟宜居,带来更多的置业需求。”曾学明说。

华润置地粤东公司营销负责人韦磊:

房地产行业进入更加良性的新阶段

“今年整个市场变化剧烈,从大环境上看,国家对于‘房住不炒’持续坚定执行。”华润置地粤东公司营销负责人韦磊认为,这并非是坏事,行业会由此进入一个全新的洗牌阶段,会有一个良币驱除劣币的过程。

“在整个行业向前发展的过程中,我们可以用更好的产品、更好的理念、更好的服务,去给消费者创造更多优质体验。”韦磊认为,现行环境下正是体现房企综合实力的时候。房地产行业发展已经到了新的阶段,需要好的企业,去做好的产品。

韦磊表示,自己个人十分看好惠州未来的城市发展。“惠州这个城市非常有特点,房地产规模非常靠前,无论是销售面积还是交付量都是。它的楼市是由本地客户与外地客户共同支撑的。像惠湾、仲恺等区域,表现出很强的经济活力,有大量的外地客支撑市场。”他指出,惠州的房地产市场,一方面依靠城市本身的发展来支撑,另一方面,外地客的置业意愿也会对其造成较大影响。“随着产业和人口的不断流入,我相信惠州未来的发展一定非常好。而且惠州本身自然环境优越,拥有山、河、湖、海包括温泉等资源。因此,不管是城市发展带来的潜力,还是城市本身的天赋资源,都会对楼市产生支撑作用。”

至于明年的楼市表现,韦磊认为,首先,受大环境影响,客户会更加理性,开发企业要做更好的产品和服务才会受到客户认可。其次,如惠城这样的自住型区域、或者一些供应量不足的区域,值得关注。“也许上半年会出现置业‘窗口期’,或者下半年行情会有所复苏,‘好机会’始终是有的,就看我们能不能提供更好的产品和服务,抓住市场机会。”

惠州中原战略研究中心负责人罗淑平:

“惠八条”促使市场进一步回归理性

“2021年对地产界而言,无疑是魔幻的一年,从增长极跌入调控底部。”惠州中原战略研究中心负责人罗淑平分析认为,国家调控目的无非是求一个“稳”字,且下了很大决心与力度去寻求能够真正实现。在这种核心思想的指引下,地产行业结束过往普涨阶段,将进入一个新的“微盈利”时代。

而惠州方面,为了促进房地产市场平稳健康发展,今年也出台了“惠八条”新政。罗淑平认为,“限购政策”一方面限制了外地客户在惠湾区域购买二套房及以上的房产,直接减少了外地客户来访和成交量,另一方面致使外地客户对惠湾区域的预期下降,置业目光从聚焦一线临深的惠湾区域转向可替代的其他区域,如仲恺、惠博等区域,模糊了置业地理界线。

“在分区限购政策的影响下,外地客户分流减少,本地客户刚需不足,惠湾市场经历了前所未有的考验,不少项目都推出了力度不小的促销策略,以期能带动项目销售量。”她补充道。

随着“惠八条”效力逐渐显现,不仅对惠湾区域产生影响,也促使2021年下半年惠州楼市进一步回归理性。“明年,从政策调控层面看,国家依然坚持‘房住不炒’和‘三稳政策’。惠州在跟随主基调的同时,预计也会针对惠州房地产具体市场表现进行政策微调。”对于2022年的市场走向,罗淑平认为,从金融环境层面看,明年将继续执行稳健的货币政策,而惠州在经历了利率高企、放款期超长的调整期后,利率已出现微降,放款速度明显加快。“2022年额度重启后,信贷环境将进一步改善,致使开发商预期降低,土地市场预计仅能维持温和状态。而新房市场或将持续一段时间的颓势后在刚需增长刺激下缓慢回升。”

惠州楼市资深评论人余鹤皋:

企业健康发展才是硬道理

“首先可以肯定的是,房地产行业过去十多年带动国民经济良好增长的使命已经完成,接下来无论是‘硬着陆’还是‘软着陆’,都已经明确要着陆。”楼市资深评论人余鹤皋认为,房子这一过去十多年最受老百姓欢迎的投资品,在今后受热爱的程度势必减弱。“毫无疑问,在未来很长一段时期,‘房住不炒’以及‘保障房地产市场的合理需求和资金需求’将是主旋律,也就是说既要满足和保护刚需,又要遏制投机和炒房。”

如何从此前的高周转理性平稳回归良性发展,不仅考验企业的专业能力,更是对其资金实力的巨大考验。“大浪淘沙,无论是急流勇进,或是择机而退,市场才是检验开发商实力与水平的唯一真理。”余鹤皋表示,当前环境下,房地产开发企业要降低资金杠杆,降低利润目标,保持较好的去化,根据资金实力去推动新项目的开发建设。“对于房企而言,好好活着就是他们继续发展的机遇,博市场短期回调已不现实,回笼资金,保持企业健康发展才是硬道理。”

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