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在惠州买房真的是坑吗?
发布:管理员 发布日期:2021/4/15 点击数:84

自2012年以来,惠州已经卖掉了98万套左右的商品房,而深圳自改革开发以来才建了180万套的商品房,惠州用8年的时间就卖掉了超过深圳一半数量的商品房。

根据数据显示,2020年惠州楼盘销售量15万套位居广东第一!远超第二名佛山4万套。15万套大概等于深圳+东莞+广州全年的销售总量!很多人说惠州是一个“楼比人多”的城市,甚至直言“惠州楼市,只能自住,投资免谈”。那么真相究竟是怎样的呢?在惠州买房真的是坑吗?

惠州简称鹅城,辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县,设有大亚湾和仲恺两个国家级开发区。

在惠州买房真的是坑吗?

从经济发展层面看,过去五年,惠州综合实力明显增强。全市地区生产总值、地方一般公共预算收入分别突破4000亿元、400亿元大关。三次产业比重由4.7∶56.5∶38.8调整为5.2∶50.5∶44.3。来源于惠州的财政总收入突破1400亿元,年均增长14.3%。税收占比72.2%,提升了11.4个百分点。新增百亿级工业企业4家,总数达10家。民营经济户数达67.1万户,累计增长85%。净增规模以上工业企业1100家、高新技术企业1376家,R&D经费占GDP比重从2.05%提高到2.7%,规模以上先进制造业增加值占比提升5个百分点。一般贸易占比提升至39.1%,社会消费品零售总额从全省第9跃升至第5。

惠州目前已构建了以制造业为核心的“2+2+N”产业发展体系。大亚湾石化区炼化一体化规模跃居全国第一,11家企业上榜全省电子信息制造业100强,4K电视机产量占全国1/3,惠州制造展现硬核竞争力,两大产业集群基础更加扎实。

从交通规划层面看,惠州启动了“丰”字交通主框架建设,推动城市向海向外发展。第一“横”对接广州(知识城),形成辐射粤东北地区的沿江交通轴线;第二“横”对接东莞(松山湖)、广深港澳科技创新走廊,形成辐射河源、梅州的中部交通轴线;第三“横”对接深圳(前海)、香港,形成辐射深汕特别合作区及粤东地区的东西交通轴线;一“竖” 连通中心城区与惠州湾,推动陆海呼应、江海联动,形成由沿江走向沿海的南北交通轴线。

同时,惠州形成了“四高铁+2城际”的轨道交通格局。其中包括深汕高铁、赣深高铁、广汕高铁、厦深高铁、深大城际以及深惠城际。深汕高铁沿线站点包括深圳西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站,建设周期为2020年-2025年,建成后将实现深圳-深汕合作区半小时生活圈。

在惠州买房真的是坑吗?

赣深高铁从江西省赣州市引出,经广东省河源、惠州和东莞,终抵深圳市深圳北站,途经博罗北站(麻陂镇)、惠州北站(惠城区小金口)、仲恺站(潼湖),预计2021年全线通车运营。广汕高铁自广州新塘站引出,经过广州增城、惠州、深汕特别合作区、海丰,终点接入厦深铁路汕尾站,途经罗浮山站(长宁镇东)、博罗站(罗阳镇)、惠城南站(三栋镇以北)、惠东南站(惠东县南部)。厦深高铁起自厦门北站,终至深圳北站,途径惠州南站、惠东站,目前已在运营。深惠城际,从深圳前海引出,经西丽、龙华、平湖、东莞凤岗、龙岗至惠州沥林北站。深大城际自深圳机场东为起点,途径石岩站、龙胜站、五和站、白泥坑站、大运站、坪山站、坑梓站,进入惠州大亚湾境内。(站点以官方最终公布为准)。

另外,在交通部下发的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中明确指出,预期通过1—2年时间,启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。在《惠州市城市轨道交通线网规划》中,亦明确了深圳地铁14号线惠州延长段线路全长约11公里,设站约5座;深圳地铁16号线惠州延长段线路全长约6公里,设站约3座。

从政府调控政策层面看,惠州市人民政府在《惠州市住房发展规划(2019-2022年)》中指出,新建商品住房批准预售面积将由2019年的1200万平方米逐年下降到 2022年的900万平方米。通过计算供应土地规划建筑面积/商品房销售面积得到的商品房供需比,随着新建商品住房批准预售面积持续减少,惠州市商品房供给趋于紧张,商品房价格或保持平稳上升的趋势。

从人口流动层面看,在百度地图发布的《2020年度全国城市人口吸引力TOP300》的榜单中,惠州市在全国排名15,在粤港澳大湾区城市群中排名第五,显示了惠州市在人口吸引力方面非同一般的能力。同时,惠州市积极响应国家发改委颁布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的号召,于2020年6月出台《惠州市户口登记、迁移准入条件(试行)》(修订稿),全面取消落户限制。在强大人口吸引力与落户门槛大幅降低的推力下,在惠州落户人口的规模将不断增加,极大提振了购房需求,为楼市的发展带来有力支撑。

结合经济发展层面、交通规划层面、政策调控层面、人口流动层面来看,可以比较直观地发现惠州不仅发展潜力巨大,而且对人口的吸引力大超预期。特别是惠州地处深圳发展都市圈,同时西临深圳,东接深汕特别合作区,地理位置独一无二,更是为惠州的加速发展提供了充足的燃料。

但是,惠州地域辽阔,面积11599平方公里,是深圳的5倍,东莞的4倍。各区县发展步伐不一,楼市的发展程度也不尽相同。通过对比2015年-2020年各区县的GDP增速,可以发现虽然惠城区的GDP还是排名第一,但是大亚湾经济开发区以及惠阳区正在加速发展,迎头赶上。

分片区讨论的话,龙门县虽然与广州相邻,但是山脉众多,交通不便,而且远离深圳,GDP基本没有增长,所以没有投资的价值,只能自住。惠城区是惠州市中心,有惠州北站以及惠城南站,未来会有赣深高铁以及广汕高铁等经过,交通便利,生活配套设施齐全,有一定投资价值。博罗县近几年也是没什么发展,但是好在规划了贛深高铁以及广汕高铁的高铁站,高铁站周边会有一定的投资价值。仲恺开发区虽然是国家级经济开发区,但是经济增长缓慢,降低了投资价值,不过仲恺高铁站是赣深高铁出深圳的第一站,也就是说仲恺目前是惠州到深圳最快的一个县,所以高铁站周边投资价值不错;惠东县则比较特殊,拥有远近闻名的海岸线,海景优美,夹在深圳以及深汕合作区中间,辖区内有惠东高铁站,目前已有厦深高铁通车,未来还有广汕高铁以及深汕高铁。同时,这里的海景房投资也是非议最多的,收益不好、变现困难等等,但是好在这里的海景房还不贵,惠东未来若有机会并入深圳,这些海景房就变成了深圳的海景房,那价值自然不可同日而语,但是这里面有非常大投机的成分,风险很高,投资者还是要根据自身的实际情况斟酌清楚。

而惠阳区以及大亚湾经济开发区是真正地与深圳相邻,从地图上可以看到惠州市的惠阳区与深圳市的坪山区是紧紧相连的,正在建设的14号线沙田地铁站就正好在惠阳区和坪山区的中间,未来的16号线延长线也是从惠阳区进入惠州。而且惠阳区以及大亚湾的经济增长有目共睹,惠州南站又是这个区域的交通枢纽,厦深高铁以及深汕高铁都会经过这里,深大城际则直达大亚湾。这无疑为惠阳区未来的发展带来了巨大的确定性。但是坪山区与惠阳区的楼市却存在超过2倍的差价,毫无疑问惠阳区就是确定性最强的价值洼地。

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