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为进一步保障广大业主的权益和住宅专项维修资金的正常使用，日前，惠州市人民政府官网发布《惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》），对住宅专项维修资金管理进一步细化，明确了适用范围、缴存数额、使用流程、结算方式等，并从今年5月1日开始正式实施。

住宅专项维修资金能否保证，提取安全、使用顺畅，关系到市民居住安全感与幸福感。

适用于住宅共用部位及设备维修改造

我市从2003年底开始建立住宅专项维修资金制度，截止目前，我市住宅专项维修资金的归集总额达到106亿。随着归集资金规模的不断增大，使用频率越来越高，涉及业主越来越多，需要通过进一步细化规则来对住宅专项维修资金加以管理和规范，维护资金所有者的合法权益。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，其使用范围备受市民关注。

对比原办法，《办法》对住宅共用部位、共用设施设备的界定进行了进一步的明确，新增了避雷设施等部分设施。

《办法》指出，住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等为共用部位；电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等为共用设施设备。

此外，《办法》还明确了居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线及属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等不属于住宅共用部位、共用设施设备。

建设单位在取得预售许可证前需一次性全额垫资缴存

《办法》指出，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

具体到缴存数额，《办法》明确，业主按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。目前，我市核定的缴存标准是高层建筑60元/平方米，多层建筑50元/平方米，车库75元/平方米。

售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存，缴存时间为办理产权证前。业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的 2%计算缴存。售房单位缴存的住宅专项维修资金，则按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取缴存到监管账户。

过去，我市物业管理区域存在开发建设单位留用或空置房屋未交维修资金的现象，容易造成维修无法保障的后果。这次《办法》在缴存上针对这一问题明确，建立开发建设单位在取得预（销）售许可证前预垫资缴存的制度，保障广大业主的权益和住宅专项维修资金的正常使用。

同时，针对实施前已预（销）售的物业，要求建设单位未售出及留用的物业在竣工验收备案后30日内，缴存住宅专项维修资金。

双“2/3”业主参与表决过半同意才能使用

《办法》指出，住宅专项维修资金的申报主体为物业服务人，包括业主、业主委员会、受委托的物业服务企业或其他管理人。

住宅专项维修资金使用计划和方案由物业服务人提出，成立业主大会的，应书面报备业主委员会。

维修资金需经业主表决才能使用，具体通过标准如何，是大家关注的一个重点。《办法》明确，住宅专项维修资金列支范围内，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在时限上，《办法》规定， 物业服务人以征求意见形式表决使用住宅维修资金的，时限不超过90日。表决结果应当在业主表决结束之日起10日内公告相关业主，公告内容包括表决结果统计表、征求业主意见表等，逾期公告视为终止。

利息实行一年一结定期计入业主分户账户

在资金管理方面，《办法》明确，市住房和城乡建设局通过招投标方式委托商业银行作为惠州市住宅专项维修资金专户管理银行，开立资金监管专户。缴存资金自存入之日起计息。利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。

房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人可到物业所在地住宅专项维修资金管理部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。

在信息公开上，《办法》明确，住宅专项维修资金管理部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额等情况。

紧急情况下资金的使用

当发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况时，如何使用住宅专项维修资金的呢？

《办法》明确，发生当电梯存在严重事故隐患，消防设施设备出现安全故障，屋面、外墙严重渗漏，水泵损坏导致二次供水中断，排水设施无法正常排水，房屋外立面脱落，小区内公共场所或道路坍塌、下沉开裂等紧急情况时，经住宅专项维修资金管理部门现场核实后，申报单位应当在3日内发布紧急维修公告，并在公告后90天内向住宅专项维修资金管理部门提交书面申报材料。